Alquileres en Capital: la suba anual corre por detrás de la inflación y se estira el plazo para recuperar la inversión

Los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires acumulan en lo que va de 2026 un incremento del 19,2%, dos puntos porcentuales y tres décimas por debajo de la inflación general estimada para el período, que se ubica en torno al 21,5%. La diferencia se traduce en una baja real de los valores ajustados por índice de precios y consolida una tendencia que el mercado porteño viene mostrando desde principios de año: los alquileres pierden la carrera contra el INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos). En agosto, la suba mensual fue de 1,5%, el menor registro del año y también por debajo del índice de inflación estimado para ese mes.

Cuánto cuesta hoy alquilar en cada tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos por mes.
• Dos ambientes: 886.527 pesos por mes.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos por mes.

El relevamiento corresponde al portal inmobiliario Zonaprop, que publica mensualmente un índice de precios del mercado porteño. En comparación con agosto de 2025, la suba acumulada en los últimos doce meses alcanza el 29,9%, una cifra que, como viene ocurriendo en los últimos meses, se mantiene por debajo de la variación general de precios del mismo período.

Las zonas más caras y las más baratas para alquilar

La brecha entre barrios continúa siendo marcada. Puerto Madero se mantiene como el distrito más caro, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales, seguido por Núñez (995.838 pesos) y Palermo (990.748 pesos). En el otro extremo, los valores más bajos se concentran en la zona sur: Lugano ofrece el metro cuadrado más accesible, con 654.776 pesos mensuales; le siguen Nueva Pompeya (700.324 pesos) y Parque Avellaneda (720.780 pesos). En términos de variación interanual, las mayores subas se dieron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). Los que menos subieron en el último año fueron, llamativamente, Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

La oferta de departamentos publicados para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, según el mismo relevamiento, y actualmente se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico que tocó el mercado en febrero de 2023. El punto de inflexión llegó en enero de 2024, cuando la cantidad de avisos subió 62% en un solo mes, en paralelo con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres y el cambio en las reglas contractuales que regularon el vínculo entre propietarios e inquilinos.

Rentabilidad: cuántos años se necesitan para recuperar la inversión

Para quienes evalúan comprar una propiedad con destino de alquiler, la rentabilidad promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en el 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar la inversión inicial demandaría 17,6 años de alquiler ininterrumpido, un plazo que es 9,2% más corto que el que se necesitaba hace exactamente un año. La dispersión por barrios es elevada: Lugano, el barrio con el precio de alquiler más bajo, es al mismo tiempo el que ofrece la mayor rentabilidad, con un 9,8% anual; en el extremo opuesto, Puerto Madero apenas rinde 3,2% anual, como consecuencia directa de la brecha entre sus precios de compra y los valores de locación. En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un incremento interanual del 9%. No obstante, solo el 16% de esas operaciones se concretó con algún tipo de financiamiento hipotecario (préstamo bancario a largo plazo para la adquisición), cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025. Este indicador refuerza la percepción de que el mercado de viviendas usadas sigue moviéndose mayoritariamente con ahorro propio o pagos al contado.

Para las próximas semanas, Nicolás Heredia, Economía, advierte que resta confirmar dos variables que pueden modificar la dinámica descripta: la publicación oficial del índice de inflación de agosto por parte del INDEC, que se difundirá a mediados de mes, y eventuales ajustes en el volumen de oferta de alquiler, que según el propio informe de Zonaprop mostró una desaceleración en la tasa de crecimiento respecto a meses previos. Ambos datospermitirán precisar si la tendencia a la baja real de los alquileres respecto de la inflación general se sostiene o si se trata de una pausa coyuntural.