Tapiolaku: un sistema colectivo que promete acceder a la vivienda con cuotas de 500 dólares mensuales

El INDEC y la Bolsa de Comercio de Buenos Aires suelen ser los termómetros que el periodismo económico consulta de manera cotidiana para dimensionar el humor de los mercados. En esta oportunidad, sin embargo, la novedad no llega desde el panel porteño ni desde el organismo de estadísticas, sino desde un esquema financiero inmobiliario que comenzó a difundirse en el mercado argentino y que propone una mecánica de compra asociativa distinta de las alternativas más conocidas.

La propuesta lleva el nombre de Tapiolaku y fue desarrollada por la firma Spazios, cuya conducción está a cargo de Juan Manuel Tapiola. El ejecutivo explicó que el modelo se inspira en el pasanaku, una práctica comunitaria de origen boliviano en la que un grupo de personas reúne aportes periódicos y, en cada ronda, adjudica el monto reunido a uno de los integrantes. La diferencia central respecto de aquella tradición es que la versión local incorpora instrumentos jurídicos destinados a reducir el riesgo de incumplimiento, una de las principales debilidades que suelen presentar estos sistemas cuando funcionan únicamente sobre la base de la confianza interpersonal.

Cómo funciona el mecanismo de ahorro colectivo

• Diez personas aportan 500 dólares cada una por mes, lo que conforma un fondo común de 5.000 dólares mensuales.
• En diez meses se acumulan 50.000 dólares, cifra con la que se adquiere un departamento.
• Se realiza un sorteo y el beneficiario recibe la primera unidad, aunque debe seguir pagando su cuota.
• El ciclo se repite hasta completar diez rondas, de manera que cada integrante termina accediendo a una propiedad.
• El proceso total se extiende durante 100 meses, es decir, ocho años y cuatro meses.

En diálogo con este medio, Tapiola resumió el recorrido completo: al final de los diez ciclos de diez meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares. La dinámica replica, en esencia, el espíritu rotativo del pasanaku, aunque lo hace con montos, plazos y garantías formales que lo acercan a un producto financiero.

Los tres niveles de protección legal para evitar incumplimientos

El punto más sensible de cualquier sistema de ahorro grupal es qué ocurre cuando uno de los participantes recibe la vivienda y, pese a haber obtenido el beneficio, deja de pagar las cuotas que todavía le restan. Para reducir esa contingencia, la propuesta contempla tres niveles de protección cuya complejidad varía según el grado de confianza existente entre los integrantes.

• Escritura con deuda explícita: la operación se formaliza dejando asentado en la escritura que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún le faltan pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un usufructo, figura que le permite habitar la vivienda sin pagar alquiler, aunque la transferencia definitiva ocurre recién cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso: la opción más robusta consiste en que un fideicomiso (estructura legal en la que un tercero administra bienes en beneficio de las partes) sea el titular de los inmuebles durante todo el proceso, con un fiduciario que controla el cumplimiento de las condiciones y solo al cierre otorga la escritura a nombre de cada participante.

Más allá del riesgo de impago, el esquema también contempla la posible suba del precio de las propiedades a lo largo de los más de ocho años que dura el proceso. La propuesta incluye ajustar las cuotas periódicamente usando como referencia la evolución del valor de mercado, de modo que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos no queden en desventaja frente a quienes fueron adjudicados en las rondas iniciales. Resta confirmar, en cualquier caso, cómo se traduce ese ajuste en términos contractuales, qué índice se tomará como referencia y de qué manera se resguarda a los participantes frente a eventuales saltos cambiarios o escenarios de inflación elevada, propios de la economía argentina.

“Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios