Vender una propiedad en CABA ya no paga ITI ni impuesto cedular: qué tributos siguen vigentes en una compraventa

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos. Para el comprador, esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble, según repasó el desarrollador Guillermo Tapiola, CEO de Spazios.

Comisiones, honorarios y costos financieros

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con un crédito hipotecario, pueden agregarse la tasación (es decir, la valuación profesional del inmueble exigida por la entidad bancaria), los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, lo que incrementa el desembolso inicial del comprador.

Impuesto de Sellos: diferencias entre CABA y provincia de Buenos Aires

Otro componente de peso es el Impuesto de Sellos. Tapiola explicó que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. También señaló que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente, lo que convierte a la Ciudad en un mercado relativamente más favorable para operaciones de vivienda familiar por debajo de ese umbral.

El esquema bonaerense es distinto: la alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Así, la ubicación y el valor de la propiedad modifican de manera sensible los gastos de la operación, y conviene verificar en cada jurisdicción cómo se distribuye el gravamen antes de firmar un boleto de compraventa (el compromiso preliminar por el cual el comprador entrega una seña y las partes acuerdan las condiciones de la escrituración posterior).

ITI e impuesto cedular: qué cambió para el vendedor

• Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024. Representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, equivalía a US$1.500.
• Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.
• El alcance tiene un límite: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio.

Quedan por confirmar los detalles operativos de la exención en la práctica: plazos de vigencia, requisitos formales ante la Administración Federal de Ingresos Públicos y eventuales diferencias de criterio entre los distintos escribanos al momento de certificar el carácter ocasional de la venta, aspectos que pueden modificar la experiencia concreta de quienes decidan desprenderse de un inmueble en los próximos meses.